毎度お騒がせしております、収益市場の後藤です。
あいかわらず、2週間に1件以上のペースで収益物件の
査定を行っておりますが、なかなかご売却に至らない
今日此の頃です。

 

ご売却相談、お待ちしております。

 

1．後継者が現金での相続を希望している。
…　現時点の相続対策効果の確認にお役立てください。

 

2．後継者が不動産賃貸業に興味が無い。
…　親世代が不動産経営をしている場合、子供世代には知識・興味がありません。

 

3．大規模改装が必要な時期だが、改装費用がない。
…　売却以外でも、改装にあたって借入・借換金融機関もご紹介致します。

 

4．年々税金・修理費用が増えて手元にお金が残らない。
…　経営相談、管理提案も可能です。

 

5．空家が多くて大変だから。
…　ご高齢になられると、オーナー様自主管理物件は体力的に大変なようです。

 

6．手持ち資産の組替え。
…　郊外物件を売却し駅前物件を購入、土地を売って共同住宅購入等

 

 

 

 

 

 

 

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

－「収益物件売り物件求む、規模・種類・価格、より好みいたしません、査定随時、買取可」－

先日、収益市場から物件ご購入頂いたお客様を
弊社新築物件に新設した会員制バーにご招待して
弊社の社長も交えて情報交換会を開催しました。
早速、3組様がご成約です。

さて、今回は相続です。
本日、飛び込みのお客様がご来店され、
久しぶりに相続税の試算依頼を受けました。

※もちろん税理士さんのお仕事です。

収益市場の顧問税理士　今井先生　http://www.souzoku-ootsu.net/outline.html

（相続財産）
現金　3,000万円
駐車場土地2箇所　5,300万円（相続税評価）

（相続人）
子　1人

平成26年12月31日まで
8,300万円　-　基礎控除5,000万円　-　1,000万円☓1人　＝　2,300万円
2,300万円　☓　15％　-　50万円　＝　 295万円

平成27年1月1日以降
8,300万円　-　基礎控除3,000万円　-　600万円☓1人　＝　4,700万円
4,700万円　☓　20％　-　200万円　＝ 740万円

計算してみてびっくりです、年内に相続発生だと　445万円も相続税が安くなるとは。。。
なんだかとても悲しくなる話ですね。

当然、相続対策が流行るわけで、
財産のある方は、元気なうちに
相続の方向性をご相談くださいませ。

「まいどお騒のしぇしておるけん、収益市場ん後藤たい。」

ネットでは博多弁が流行っているようなので、
博多弁変換ソフトで変換してみました。
……私の知っている博多弁とは少し違いますね

福岡で働いていた時の同僚が、管理会社をつくって
ドンドン管理物件を増やしているようです。
こんど、いくつか物件を紹介していもらうので
楽しみです。

さて、今回も建築費高騰ネタです。

前回は、北京五輪の際に鉄骨が高騰した記憶があります。
今回は、低金利が続いて企業の設備投資も一巡した後なので、
東京・東北以外の単価はそれほど上がらないとの見通しも有るようです。
それでも消費税分は確実に上がります。

人件費も高騰です。そこで、外国人の建設作業員受入です。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGC04003_U4A400C1EAF000/
滋賀県内でも戸建開発業者さんの現場には既に外国人が
たくさんいるそうです。（マナー面での苦情が多いようです。）
私が以前勤めていたゼネコンでも、弊社の現場でも、
まだ外国人の方は見かけたことはありません。

ゼネコンが見積で参考とする図書に
「建築施工単価」
が有ります。
その推移を記録したサイトです。
https://www.ribc.or.jp/research/research3_2.html
1.5倍に上がったと聞いている型枠は確かに昨年急上昇しているようです。

 

 

インフレになれば、現物資産へ資金が流れます。

私の事務所のから近い草津大路商業地も、昨年上昇に転じ
リーマンショック前の上昇期に酷似していますが、
本当のインフレとなってもっと上がっていくのかが、未知の領域です。

参考
草津大路一丁目8-25　（草津の南洋軒ビル隣）
Googlemaps

国土交通省地価データ
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

中古収益物件も、融資で苦しみますが、引き続き売り手市場の様相です。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

売る、売らないにかかわらず、所有物件の売却相場は
皆様把握されたいとのことで、毎週1~2件は、収益物件の
売却査定をさせて頂いております。

その場合、やはり一番気になる部分が、
売却した後に、現金が幾ら残るのかだと思います。

「だいたいなんぼ残るねん？」
「だいたいこれくらいですわ」

と、お教えできれば良いのですが、
不動産の売却時には譲渡所得税がかかり、
厄介です。

★以下は、参考です。必ず、税務署・税理士にご確認ください★

　【売却時にかかる費用】
A：　譲渡所得計算で経費になるもの
1.　売却時の仲介手数料　（3％+6万円と消費税）
2.　売却時の契約書の印紙代　（この4月から軽減措置有）
3.　売却時の登記費用　（登録免許税、司法書士等の報酬）
4.　売却のための広告料
5.　売却のために行った測量費、不動産鑑定料
6.　譲渡のために支払った立退料
7.　土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、
　　及び取り壊した建物の取得費相当額
8.　売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために
　　支出する解約違約金　※見落としがち、要確認※
9.　その他譲渡関連費用

B：　経費にならない売却時に必要な費用
1．　借入金返済
2．　Aに該当しない出費　（固定資産税など）※注　要確認※
といった所が一般的売却時にかかる費用です。
※　借入金の早期返済違約金は、損金ですが売却時の
　　譲渡費用にはならないという見解のようです。要確認※

売買代金からAとBを引いたら、決済時点の手残り金額です。
売買代金からAを引いたら、収入金額です。

さて、ここから面倒な譲渡所得税です。
譲渡所得税は、譲渡年の翌年の確定申告時に納税する
申告納付税ですので、売却時は忘れがちです。
納税資金を予めご準備してお備えください。

計算式は次のとおりです。
（収入金額　-　取得費）☓　下記税率

　譲渡年の1月1日現在における所有期間が、
　　　5年超 　　　長期譲渡所得 　20.315％（国税15.315％、地方税5％）
　　5年以内　　　 　短期譲渡所得 　39.63％（国税30.63％、地方税9％）
　（小数点以下の半端な数字は復興特別所得税です。）

取得費の計算が面倒です。
　　　土地の取得費は、土地の取得費用と設備・改良費用
　　　建物の取得費は、建物の取得費用と設備・改良費用　-　減価償却

　□　購入時、建設時の契約書や領収書等
　　　※注　買った時、建てた時、直した時、払った時
　　　　契約書や領収書は大切に保管・記録してください！
　
　□　不動産所得を申告していれば、申告書の控え等
　　　（建物の未償却残高を確認します。）

等が、必要になります。

ちなみに取得費が不明な場合や収入金額の5％以下の場合は、
収入金額の5％が取得費となります。

譲渡所得税は個人に対してかかる税金です。法人はかかりません。
個人で消費税を納付されている場合は、また計算が異なりますので
ご注意ください。

いかがでしょう？
なかなか簡単に売却時の費用を
お伝えしづらいことがおわかりいただけたでしょうか？

前回もお伝えさせて頂きました通り、
税務相談は税理士の無償独占業務となっております。
ご理解とご協力の程、宜しくお願い申し上げます。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

確定申告の時期も過ぎ、税理士さんもやっと一息といった
感じのようです。

いつもの税理士さんの最新レポートは、
「小規模企業共済」
でした。

小規模企業共済とは、簡単に言えば
□　20年間
□　月額7万円、年間84万円
□　退職金として
□　積み立てる
□　経費にできます。
これは使える節税策らしいですね。

私も昔、税理士さんから指導いただき、
アパートをお持ちの地主様に紹介して
喜んで頂きました。

ちなみに、私ども不動産屋さんは、税務相談等には
応じることは出来ません。（法律違反です。）
詳細は税務署、税理士にお尋ねくださいと
お答えさせて頂いておりますので、あしからず
ご了承くださいませ。

（税理士法第52条）
　★税理士でない者は以下の行為をしてはならない。
　　　1　税務代理
　　　2　税務書類の作成
　　　3　税務相談

弊社では顧問税理士によるオーナー向けの
税務相談会等も開催しております。

近江塾
http://www.g-lic.com/oumi/

全国賃貸住宅経営者協会連合会 滋賀県支部
http://www.chintai.or.jp/magazine/Shiga/

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

相続税・土地活用・不動産の世界にも流行り、所謂「トレンド」があるようです。
「消費税還付」は廃れ気味ですが、「広大地」は元気です。

国税庁のHPに、「税務大学校論叢」（最後は「ろんそう」と読むようです。）という
何やら怖そうな名前のページが有り、前々回の「小口不動産・任意組合」などは
「租税回避で禁止すべきだ」などと研究されているようです。
流行るとやはり目をつけられようです。怖いことですね。

さて、いつもの税理士さんからのレポートで最近多いのが、「信託」です。
私には投資信託くらいしか縁がない信託ですが、最近の信託の流行りは
「受益者連続信託」という、将来の資産の方向性を予め定める手法です。

資産家の方や起業家の方には良いシステムのように思いますが、
不動産の流動の観点から見たら、どうなのでしょうか？
いまいちピンと来ないので勉強中です。

個人的には実働不動産の保有コストの低減も良いことですが、
譲渡税の緩和措置を設けて、もっともっと不動産の流動性を高めないと
21世紀らしい町並みをづくりは遠くなりそうです。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

私が年間購読している税理士さんのリポートで、
最近気になったのがシェアハウスの法律改正です。

東京の義弟も、友人達と一時期一軒家をシェアして暮らしていました。
安い家賃で大きな家に住めるメリットを熱弁しておりました。
東京では割りとポピュラーな生活形態のようです。

私も椎名誠さんの「哀愁の街に霧が降るのだ」を読んで、
シェアルーム？に憧れたものです。

携帯やネット環境でお金がかかり、家賃がなかなか捻出しづらい時代だけに、
脱法シェアハウスなるものが、ここ何年かマスコミを賑わし、法改正に至ったようです。

・　入居者を募る形でのシェアハウスは「寄宿舎」
・　仲間内で代表者を建てて家を借りてみんなで住むのは
　　 今まで通りルームシェアでOK

簡単に言うと、そんなルールになったようです。
寄宿舎となると、建築基準法上の要件が増え、
なかなか既存の戸建てをシェアハウスとして
入居者を募集するような形態は難しくなりそうです。

しかしながら、法を満たせばシェアハウスが魅力的な生活スタイルであることに変わりはなく、
私どもエルアイシーでも瀬田店と八日市店の店長さんを中心にシェアハウス事業について
検討しているようですが、滋賀県ではなかなか事業化は難しいようです。

ちなみに私は大学生時代には、
「家賃一万円以下で風呂なし、トイレ共同」
そんな物件に住んでいました。
壁の隙間から外が見えるような建物でしたが、事故物件ではありませんでした。
バブル時代だったのに結構そんな格安学生向け物件があった、そんな時代でした。

以下、参考リンクです。

毎日新聞の記事

国土交通省のページ

まいどお騒がせしております、エルアイシーの後藤です。

前回もお話した私が年間購読している税理士さんの
レポートですが、今回は「小口不動産・任意組合」が
テーマでした。

匿名組合
有限責任事業組合　
任意組合

と、あるわけですが、私どもエルアイシーでも「有限責任事業組合LLP」として
LICファンド1号、2号を行い、1号は無事期間を終了し、3号として再継続しております。
土地の共有は金額が上がり、登記も大変なため定期借地で企画しておりました。

参加されたのは弊社管理物件等の既存オーナー様が中心ですが、
お手頃価格だったので、私の先輩のエルアイシーの社員も各一口参加しておりました。
また、企画できたら良いのですが、建物の共有だけでも登記等が大変なようです。

私の先輩は、不動産収入として、青色申告まで行っていたそうです。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

確定申告シーズンですが、皆様は無事申告はお済みですか？
私も早くNISAに切り替えたい今日此の頃です。

さて、私は税理士さんからのレポートを年間購読しているのですが、
今回のテーマは「ふるさと納税」でした。

何年か前から流行っているふるさと納税したらもらえる
特産品と、流通がテーマでした。

高槻、吹田、丸亀、都留、摂津、茨木、長崎の各市は特に特産品が無い様ですが
福岡、大津はいい感じの商品がもらえるようです。
（私とご先祖様のルーツの場所です。）

復興支援で東北にふるさと納税するのも良いかもしれませんね。
皆様も一度「ふるさと納税」で検索してみてください。

まいどお世話になっております、滋賀収益市場の後藤です。

今年は社命で不動産コンサルティングの資格を勉強しています。
今年は行政書士を受けようかと思っていたのですが、
同じ試験日なので、今年はこちらで頑張ります。
エルアイシーグループでは2名有資格者がいます。

「noi」（純利益）とか普通に日本語で言えば、だれでも理解できるのにと、
普段使わない言葉に戸惑い気味です。

純利益の計算といえば、ゼネコンで新築を建てていた時代は、
相続対策がメインとはいえ、提案営業で、建てる気持ちがない人に
建てて頂く仕事でしたので、キャッシュフローの説明は出来るだけ正確にと
心がけていました。

売買の世界に来ると、収益物件を欲しいお客様がご自分で
勉強され検討されて購入されるので、話がスムーズで助かっています。

収益物件を購入することは、家族が増えることに似ています。
怪我をしたり、体調を崩すことも有りますが、
毎月給料を家に入れてくれる、大切な家族をご紹介できるように
また、良い嫁ぎ先をお探し出来るように頑張りたいものです。