まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

－「収益物件売り物件求む、規模・種類・価格、より好みいたしません、査定随時、買取可」－

先日、収益市場から物件ご購入頂いたお客様を
弊社新築物件に新設した会員制バーにご招待して
弊社の社長も交えて情報交換会を開催しました。
早速、3組様がご成約です。

さて、今回は相続です。
本日、飛び込みのお客様がご来店され、
久しぶりに相続税の試算依頼を受けました。

※もちろん税理士さんのお仕事です。

収益市場の顧問税理士　今井先生　http://www.souzoku-ootsu.net/outline.html

（相続財産）
現金　3,000万円
駐車場土地2箇所　5,300万円（相続税評価）

（相続人）
子　1人

平成26年12月31日まで
8,300万円　-　基礎控除5,000万円　-　1,000万円☓1人　＝　2,300万円
2,300万円　☓　15％　-　50万円　＝　 295万円

平成27年1月1日以降
8,300万円　-　基礎控除3,000万円　-　600万円☓1人　＝　4,700万円
4,700万円　☓　20％　-　200万円　＝ 740万円

計算してみてびっくりです、年内に相続発生だと　445万円も相続税が安くなるとは。。。
なんだかとても悲しくなる話ですね。

当然、相続対策が流行るわけで、
財産のある方は、元気なうちに
相続の方向性をご相談くださいませ。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

　　　　　　　★業務連絡★　
「掲載準備中のRC造、鉄骨造あります。」
　　　　★お問い合わせください★

さて、今回は不動産取得税です。

この前、自社購入した土地の不動産取得税の
「徴収猶予申請」と
「還付申請」　
をしてきました。

50㎡（共同住宅は40㎡）以上の建物と
その敷地は不動産取得税の軽減措置が有ります。

不動産取得税は、
「賦課課税（ふかかぜい）」
なので、通知書が届いたら
言われたとおりに納付しがちですが、
特に土地の不動産取得税は要注意です。

土地を買って、建物を建ててる間に、
おそらく不動産取得税の通知書が届きます。
軽減の条件に見合った建物を建てる場合は、

「とりあえず支払って、建物が建ったら忘れずに還付申請」
「県税事務所で徴収猶予申請をして、建物完成後に減免申請」

が、必要になります。

私が分譲地をやる際は、売却したら、
還付申請を忘れそうになるので徴収猶予申請を
行うようにします。徴収猶予の場合は、3年位したら
県税事務所から改めてに通知書が届きますので、
忘れることはありません。

共同住宅を建てる際は、建物の内容によって
軽減額が変わってきますし、徴収猶予の必要書類が
そろわないことも有りますので、一旦納付し、
建物が建って、建物の不動産取得税の通知書が届いた際に
忘れずに土地の還付処理を行ったほうが良いと思います。

　
さて、共同住宅でのポイントです。

（新築建物事前準備）
□　　「戸あたり　40㎡以上」になるように
　　3方壁と天井に囲まれた部分を按分するので、
　　各戸が40㎡以上である必要はありません。
　　事前に十分検討をオススメします。
　　私もゼネコン時代は不動産取得税がかからない
　　38㎡くらいの1LDKをたくさん建てていました。
　　滋賀県は、駐車場附置義務がきついので、
　　主要駅ではどうしてもワンルームになりましたが。

不動産取得税全般については、
滋賀県県税事務所のHPを
ご確認ください.

http://www.pref.shiga.lg.jp/b/zeimu/zei-fudo-1.html

不動産は税金がかかります。
　□　買えば税金（不動産取得税・消費税・印紙税・登録免許税）
　□　持てば税金（固定資産税・都市計画税）
　□　貸しても税金（所得税・事業税・消費税）
　□　売っても税金（譲渡所得税・印紙税）
他にも相続税や贈与税etc

めんどくさい申告が多い中で、
「不動産取得税」　は、　『賦課課税（ふかかぜい）』

だから簡単ですが、手続きが必要な場合もあることを
ご確認下さいませ。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

売る、売らないにかかわらず、所有物件の売却相場は
皆様把握されたいとのことで、毎週1~2件は、収益物件の
売却査定をさせて頂いております。

その場合、やはり一番気になる部分が、
売却した後に、現金が幾ら残るのかだと思います。

「だいたいなんぼ残るねん？」
「だいたいこれくらいですわ」

と、お教えできれば良いのですが、
不動産の売却時には譲渡所得税がかかり、
厄介です。

★以下は、参考です。必ず、税務署・税理士にご確認ください★

　【売却時にかかる費用】
A：　譲渡所得計算で経費になるもの
1.　売却時の仲介手数料　（3％+6万円と消費税）
2.　売却時の契約書の印紙代　（この4月から軽減措置有）
3.　売却時の登記費用　（登録免許税、司法書士等の報酬）
4.　売却のための広告料
5.　売却のために行った測量費、不動産鑑定料
6.　譲渡のために支払った立退料
7.　土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、
　　及び取り壊した建物の取得費相当額
8.　売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために
　　支出する解約違約金　※見落としがち、要確認※
9.　その他譲渡関連費用

B：　経費にならない売却時に必要な費用
1．　借入金返済
2．　Aに該当しない出費　（固定資産税など）※注　要確認※
といった所が一般的売却時にかかる費用です。
※　借入金の早期返済違約金は、損金ですが売却時の
　　譲渡費用にはならないという見解のようです。要確認※

売買代金からAとBを引いたら、決済時点の手残り金額です。
売買代金からAを引いたら、収入金額です。

さて、ここから面倒な譲渡所得税です。
譲渡所得税は、譲渡年の翌年の確定申告時に納税する
申告納付税ですので、売却時は忘れがちです。
納税資金を予めご準備してお備えください。

計算式は次のとおりです。
（収入金額　-　取得費）☓　下記税率

　譲渡年の1月1日現在における所有期間が、
　　　5年超 　　　長期譲渡所得 　20.315％（国税15.315％、地方税5％）
　　5年以内　　　 　短期譲渡所得 　39.63％（国税30.63％、地方税9％）
　（小数点以下の半端な数字は復興特別所得税です。）

取得費の計算が面倒です。
　　　土地の取得費は、土地の取得費用と設備・改良費用
　　　建物の取得費は、建物の取得費用と設備・改良費用　-　減価償却

　□　購入時、建設時の契約書や領収書等
　　　※注　買った時、建てた時、直した時、払った時
　　　　契約書や領収書は大切に保管・記録してください！
　
　□　不動産所得を申告していれば、申告書の控え等
　　　（建物の未償却残高を確認します。）

等が、必要になります。

ちなみに取得費が不明な場合や収入金額の5％以下の場合は、
収入金額の5％が取得費となります。

譲渡所得税は個人に対してかかる税金です。法人はかかりません。
個人で消費税を納付されている場合は、また計算が異なりますので
ご注意ください。

いかがでしょう？
なかなか簡単に売却時の費用を
お伝えしづらいことがおわかりいただけたでしょうか？

前回もお伝えさせて頂きました通り、
税務相談は税理士の無償独占業務となっております。
ご理解とご協力の程、宜しくお願い申し上げます。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

確定申告の時期も過ぎ、税理士さんもやっと一息といった
感じのようです。

いつもの税理士さんの最新レポートは、
「小規模企業共済」
でした。

小規模企業共済とは、簡単に言えば
□　20年間
□　月額7万円、年間84万円
□　退職金として
□　積み立てる
□　経費にできます。
これは使える節税策らしいですね。

私も昔、税理士さんから指導いただき、
アパートをお持ちの地主様に紹介して
喜んで頂きました。

ちなみに、私ども不動産屋さんは、税務相談等には
応じることは出来ません。（法律違反です。）
詳細は税務署、税理士にお尋ねくださいと
お答えさせて頂いておりますので、あしからず
ご了承くださいませ。

（税理士法第52条）
　★税理士でない者は以下の行為をしてはならない。
　　　1　税務代理
　　　2　税務書類の作成
　　　3　税務相談

弊社では顧問税理士によるオーナー向けの
税務相談会等も開催しております。

近江塾
http://www.g-lic.com/oumi/

全国賃貸住宅経営者協会連合会 滋賀県支部
http://www.chintai.or.jp/magazine/Shiga/