まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

　　　　　　　★業務連絡★　
「掲載準備中のRC造、鉄骨造あります。」
　　　　★お問い合わせください★

さて、今回は不動産取得税です。

この前、自社購入した土地の不動産取得税の
「徴収猶予申請」と
「還付申請」　
をしてきました。

50㎡（共同住宅は40㎡）以上の建物と
その敷地は不動産取得税の軽減措置が有ります。

不動産取得税は、
「賦課課税（ふかかぜい）」
なので、通知書が届いたら
言われたとおりに納付しがちですが、
特に土地の不動産取得税は要注意です。

土地を買って、建物を建ててる間に、
おそらく不動産取得税の通知書が届きます。
軽減の条件に見合った建物を建てる場合は、

「とりあえず支払って、建物が建ったら忘れずに還付申請」
「県税事務所で徴収猶予申請をして、建物完成後に減免申請」

が、必要になります。

私が分譲地をやる際は、売却したら、
還付申請を忘れそうになるので徴収猶予申請を
行うようにします。徴収猶予の場合は、3年位したら
県税事務所から改めてに通知書が届きますので、
忘れることはありません。

共同住宅を建てる際は、建物の内容によって
軽減額が変わってきますし、徴収猶予の必要書類が
そろわないことも有りますので、一旦納付し、
建物が建って、建物の不動産取得税の通知書が届いた際に
忘れずに土地の還付処理を行ったほうが良いと思います。

　
さて、共同住宅でのポイントです。

（新築建物事前準備）
□　　「戸あたり　40㎡以上」になるように
　　3方壁と天井に囲まれた部分を按分するので、
　　各戸が40㎡以上である必要はありません。
　　事前に十分検討をオススメします。
　　私もゼネコン時代は不動産取得税がかからない
　　38㎡くらいの1LDKをたくさん建てていました。
　　滋賀県は、駐車場附置義務がきついので、
　　主要駅ではどうしてもワンルームになりましたが。

不動産取得税全般については、
滋賀県県税事務所のHPを
ご確認ください.

http://www.pref.shiga.lg.jp/b/zeimu/zei-fudo-1.html

不動産は税金がかかります。
　□　買えば税金（不動産取得税・消費税・印紙税・登録免許税）
　□　持てば税金（固定資産税・都市計画税）
　□　貸しても税金（所得税・事業税・消費税）
　□　売っても税金（譲渡所得税・印紙税）
他にも相続税や贈与税etc

めんどくさい申告が多い中で、
「不動産取得税」　は、　『賦課課税（ふかかぜい）』

だから簡単ですが、手続きが必要な場合もあることを
ご確認下さいませ。

「まいどお騒のしぇしておるけん、収益市場ん後藤たい。」

ネットでは博多弁が流行っているようなので、
博多弁変換ソフトで変換してみました。
……私の知っている博多弁とは少し違いますね

福岡で働いていた時の同僚が、管理会社をつくって
ドンドン管理物件を増やしているようです。
こんど、いくつか物件を紹介していもらうので
楽しみです。

さて、今回も建築費高騰ネタです。

前回は、北京五輪の際に鉄骨が高騰した記憶があります。
今回は、低金利が続いて企業の設備投資も一巡した後なので、
東京・東北以外の単価はそれほど上がらないとの見通しも有るようです。
それでも消費税分は確実に上がります。

人件費も高騰です。そこで、外国人の建設作業員受入です。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGC04003_U4A400C1EAF000/
滋賀県内でも戸建開発業者さんの現場には既に外国人が
たくさんいるそうです。（マナー面での苦情が多いようです。）
私が以前勤めていたゼネコンでも、弊社の現場でも、
まだ外国人の方は見かけたことはありません。

ゼネコンが見積で参考とする図書に
「建築施工単価」
が有ります。
その推移を記録したサイトです。
https://www.ribc.or.jp/research/research3_2.html
1.5倍に上がったと聞いている型枠は確かに昨年急上昇しているようです。

インフレになれば、現物資産へ資金が流れます。

私の事務所のから近い草津大路商業地も、昨年上昇に転じ
リーマンショック前の上昇期に酷似していますが、
本当のインフレとなってもっと上がっていくのかが、未知の領域です。

参考
草津大路一丁目8-25　（草津の南洋軒ビル隣）
Googlemaps

国土交通省地価データ
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

中古収益物件も、融資で苦しみますが、引き続き売り手市場の様相です。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

売る、売らないにかかわらず、所有物件の売却相場は
皆様把握されたいとのことで、毎週1~2件は、収益物件の
売却査定をさせて頂いております。

その場合、やはり一番気になる部分が、
売却した後に、現金が幾ら残るのかだと思います。

「だいたいなんぼ残るねん？」
「だいたいこれくらいですわ」

と、お教えできれば良いのですが、
不動産の売却時には譲渡所得税がかかり、
厄介です。

★以下は、参考です。必ず、税務署・税理士にご確認ください★

　【売却時にかかる費用】
A：　譲渡所得計算で経費になるもの
1.　売却時の仲介手数料　（3％+6万円と消費税）
2.　売却時の契約書の印紙代　（この4月から軽減措置有）
3.　売却時の登記費用　（登録免許税、司法書士等の報酬）
4.　売却のための広告料
5.　売却のために行った測量費、不動産鑑定料
6.　譲渡のために支払った立退料
7.　土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、
　　及び取り壊した建物の取得費相当額
8.　売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために
　　支出する解約違約金　※見落としがち、要確認※
9.　その他譲渡関連費用

B：　経費にならない売却時に必要な費用
1．　借入金返済
2．　Aに該当しない出費　（固定資産税など）※注　要確認※
といった所が一般的売却時にかかる費用です。
※　借入金の早期返済違約金は、損金ですが売却時の
　　譲渡費用にはならないという見解のようです。要確認※

売買代金からAとBを引いたら、決済時点の手残り金額です。
売買代金からAを引いたら、収入金額です。

さて、ここから面倒な譲渡所得税です。
譲渡所得税は、譲渡年の翌年の確定申告時に納税する
申告納付税ですので、売却時は忘れがちです。
納税資金を予めご準備してお備えください。

計算式は次のとおりです。
（収入金額　-　取得費）☓　下記税率

　譲渡年の1月1日現在における所有期間が、
　　　5年超 　　　長期譲渡所得 　20.315％（国税15.315％、地方税5％）
　　5年以内　　　 　短期譲渡所得 　39.63％（国税30.63％、地方税9％）
　（小数点以下の半端な数字は復興特別所得税です。）

取得費の計算が面倒です。
　　　土地の取得費は、土地の取得費用と設備・改良費用
　　　建物の取得費は、建物の取得費用と設備・改良費用　-　減価償却

　□　購入時、建設時の契約書や領収書等
　　　※注　買った時、建てた時、直した時、払った時
　　　　契約書や領収書は大切に保管・記録してください！
　
　□　不動産所得を申告していれば、申告書の控え等
　　　（建物の未償却残高を確認します。）

等が、必要になります。

ちなみに取得費が不明な場合や収入金額の5％以下の場合は、
収入金額の5％が取得費となります。

譲渡所得税は個人に対してかかる税金です。法人はかかりません。
個人で消費税を納付されている場合は、また計算が異なりますので
ご注意ください。

いかがでしょう？
なかなか簡単に売却時の費用を
お伝えしづらいことがおわかりいただけたでしょうか？

前回もお伝えさせて頂きました通り、
税務相談は税理士の無償独占業務となっております。
ご理解とご協力の程、宜しくお願い申し上げます。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

確定申告の時期も過ぎ、税理士さんもやっと一息といった
感じのようです。

いつもの税理士さんの最新レポートは、
「小規模企業共済」
でした。

小規模企業共済とは、簡単に言えば
□　20年間
□　月額7万円、年間84万円
□　退職金として
□　積み立てる
□　経費にできます。
これは使える節税策らしいですね。

私も昔、税理士さんから指導いただき、
アパートをお持ちの地主様に紹介して
喜んで頂きました。

ちなみに、私ども不動産屋さんは、税務相談等には
応じることは出来ません。（法律違反です。）
詳細は税務署、税理士にお尋ねくださいと
お答えさせて頂いておりますので、あしからず
ご了承くださいませ。

（税理士法第52条）
　★税理士でない者は以下の行為をしてはならない。
　　　1　税務代理
　　　2　税務書類の作成
　　　3　税務相談

弊社では顧問税理士によるオーナー向けの
税務相談会等も開催しております。

近江塾
http://www.g-lic.com/oumi/

全国賃貸住宅経営者協会連合会 滋賀県支部
http://www.chintai.or.jp/magazine/Shiga/

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

相続税・土地活用・不動産の世界にも流行り、所謂「トレンド」があるようです。
「消費税還付」は廃れ気味ですが、「広大地」は元気です。

国税庁のHPに、「税務大学校論叢」（最後は「ろんそう」と読むようです。）という
何やら怖そうな名前のページが有り、前々回の「小口不動産・任意組合」などは
「租税回避で禁止すべきだ」などと研究されているようです。
流行るとやはり目をつけられようです。怖いことですね。

さて、いつもの税理士さんからのレポートで最近多いのが、「信託」です。
私には投資信託くらいしか縁がない信託ですが、最近の信託の流行りは
「受益者連続信託」という、将来の資産の方向性を予め定める手法です。

資産家の方や起業家の方には良いシステムのように思いますが、
不動産の流動の観点から見たら、どうなのでしょうか？
いまいちピンと来ないので勉強中です。

個人的には実働不動産の保有コストの低減も良いことですが、
譲渡税の緩和措置を設けて、もっともっと不動産の流動性を高めないと
21世紀らしい町並みをづくりは遠くなりそうです。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

私が年間購読している税理士さんのリポートで、
最近気になったのがシェアハウスの法律改正です。

東京の義弟も、友人達と一時期一軒家をシェアして暮らしていました。
安い家賃で大きな家に住めるメリットを熱弁しておりました。
東京では割りとポピュラーな生活形態のようです。

私も椎名誠さんの「哀愁の街に霧が降るのだ」を読んで、
シェアルーム？に憧れたものです。

携帯やネット環境でお金がかかり、家賃がなかなか捻出しづらい時代だけに、
脱法シェアハウスなるものが、ここ何年かマスコミを賑わし、法改正に至ったようです。

・　入居者を募る形でのシェアハウスは「寄宿舎」
・　仲間内で代表者を建てて家を借りてみんなで住むのは
　　 今まで通りルームシェアでOK

簡単に言うと、そんなルールになったようです。
寄宿舎となると、建築基準法上の要件が増え、
なかなか既存の戸建てをシェアハウスとして
入居者を募集するような形態は難しくなりそうです。

しかしながら、法を満たせばシェアハウスが魅力的な生活スタイルであることに変わりはなく、
私どもエルアイシーでも瀬田店と八日市店の店長さんを中心にシェアハウス事業について
検討しているようですが、滋賀県ではなかなか事業化は難しいようです。

ちなみに私は大学生時代には、
「家賃一万円以下で風呂なし、トイレ共同」
そんな物件に住んでいました。
壁の隙間から外が見えるような建物でしたが、事故物件ではありませんでした。
バブル時代だったのに結構そんな格安学生向け物件があった、そんな時代でした。

以下、参考リンクです。

毎日新聞の記事

国土交通省のページ

まいどお騒がせしております、エルアイシーの後藤です。

前回もお話した私が年間購読している税理士さんの
レポートですが、今回は「小口不動産・任意組合」が
テーマでした。

匿名組合
有限責任事業組合　
任意組合

と、あるわけですが、私どもエルアイシーでも「有限責任事業組合LLP」として
LICファンド1号、2号を行い、1号は無事期間を終了し、3号として再継続しております。
土地の共有は金額が上がり、登記も大変なため定期借地で企画しておりました。

参加されたのは弊社管理物件等の既存オーナー様が中心ですが、
お手頃価格だったので、私の先輩のエルアイシーの社員も各一口参加しておりました。
また、企画できたら良いのですが、建物の共有だけでも登記等が大変なようです。

私の先輩は、不動産収入として、青色申告まで行っていたそうです。

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

お金の価値が上がるのがデフレ、
お金の価値が下がるのがインフレ

と、私は単純に解釈させて頂いております。

私どもの仕事で言えば、
インフレになればお金の価値が下がるので、
収益物件を探されるお客様が多くなります。

私が収益系の仕事に携わってから、10年以上になりますが、
携わった当時から、昔のハイパーインフレをご存知の年配の方と、
低金利で市場にお金が沢山あることをご存知の金融機関の方が
不動産を求められる理由として、将来のインフレを上げておられました。

インフレになれば、借入負担は減少すると言われておりますが、
そこに至るまでには収益不動産の場合、「家賃を上げる」という作業が必要になります。
ここ10年以上に渡って、家賃は下がることばかりで、
家賃を上げる交渉は少なかったので、賃借人の給料が増えないと
家賃も上げづらいですし、なかなか大変な作業になりそうです。

まいどお騒がせしております。滋賀収益市場の後藤です。

収益取引現場での近況です。

□　ゼネコン時代の同僚に確認した所、
　　新築時の請負価格が現時点で10％以上は上昇
　　だそうです。なかなか受注もままならないようです。

□　さっき、設計会社の方が来店して雑談した所
　　　「9月から建築費暴騰」
　　　「現在工事中の物件は赤字が出そう」
　　　「型枠工　1.5倍」
　　　「ダンプ不足で工事進まず。」
　　　「建設会社に見積もり頼んでも嫌がられる」
　　
□　材料代よりも、人件費の高騰がスゴイようです。
　　経団連への建築費値上げ陳情のニュースも
　　出ており、当面建築費値上げ基調は続きそうです。

□　請負は、9月末の消費税値上げまでの駆け込み需要後は
　　極端に少なくなっているようです。

□　大学の寮とかをよく受注しているそうですが、建築費が上がっても
　　家賃が上るわけではないので、営業が大変だそうです。

□　東北・東京で仕事があるので建築費は下がらない。建築費が高いのに
　　家賃は上がらないから民間受注は減少中。建設会社も大変そうですね。
　　金融機関は引き続き協力的です。

□　滋賀の収益は引き続き活発に動いております。
　　地元業者に加え、大手も査定に参入し、利回り6％とかでも
　　売りに出されております。

□　さすがに、低利回りでは反響も少ないようで
　　弊社でも一般媒介で預かりしている物件の中には
　　指値可能でお預かりしている物件もございます。お問い合わせください。

□　未だ給料は上がらないので、家賃も上がらず。
　　個人的には現段階では出口戦略が見込める中古収益を持たれることが
　　ベターだと思う今日此の頃です。
　　　
　　

まいどお騒がせしております、収益市場の後藤です。

お客様とお話するときに、一番の目安はやはり表面利回りになります。
「表面利回り12％以上のRC平成築　2億までなら即決　大津～栗東（野洲）」
といったお客様が多いように思います。

ここで目安となってくる表面利回りの計算方法が、
業者様、投資家様によってマチマチな所があるので、
収益市場の場合のどのように記載しているかを説明いたします。

□　基本は　（家賃+共益費）×12ヶ月/物件価格で
　　計算しております。

□　空室がある場合は、想定家賃を入れております。
　　想定家賃は業者様に頂いた資料はそのままで、
　　自社物件の場合等は賃貸店での再査定家賃、
　　現在の再募集家賃、又は同じ間取りの直近の成約家賃から、
　　決めております。

□　駐車場収入には消費税がかかる場合があるので
　　家賃に駐車場代含むお部屋が滋賀には多くあります。
　　その場合、
　　　□　駐車場収入を一部含む
　　　□　駐車場料金を想定して控除し家賃で利回り計算する
　　　□　駐車場収入を全て含めてしまう
　　の計算が混在している場合があります。

□　共益費には固定費の自治会費、水道料金等が
　　含まれている場合があります。

□　看板収入等で固定的な収入が継続してある場合は
　　家賃とみなして表面利回りの収入に入れ、
　　備考欄で明示するようにしております。

出来るだけ各収入を明確にし、表面利回りの数字を
公平な物件比較の基準としてお伝えする努力しておりますが、
売主様から頂く資料によっては差異が生じていると
ご理解頂ければ幸いです。

お問合せの際は表面利回りの根拠としている数字を
詳細にお伝えしますので、ご確認くださいませ。